Investimentos em imóveis

Afinal, o que é ITBI? Tire aqui suas dúvidas

Na hora de fazer o planejamento financeiro para a aquisição de um imóvel, geralmente o comprador se concentra apenas no valor do imóvel, nas condições de pagamento, no financiamento, etc. Neste momento, é muito comum deixar de considerar alguns gastos que podem impactar no seu bolso é trazer uma surpresa negativa, com mais custos na hora de fechar o negócio.

Neste post vamos explicar o que é o ITBI, um tributo que precisar ser pago logo que o negócio se concretiza. Veja abaixo como calcular e como pagar este imposto, indispensável para a transmissão de propriedade do imóvel.

ITBI, que imposto é esse?

Sempre que acontece a transferência de posse de um imóvel é preciso pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI. Trata-se de um tributo cobrado pela prefeitura do município onde o imóvel se localiza. Em algumas cidades ele tem outro nome: Imposto Sobre a Transmissão Inter Vivos – ITIV.

O prazo para o pagamento do ITBI varia de cidade para cidade, mas o mais comum é que o vencimento se dê até um mês após a concretização da transmissão do imóvel, que é quando se conclui a compra.

E se eu não pagar o ITBI?

Se o ITBI não for pago, o cartório não poderá fazer o registro do imóvel no nome do novo comprador. Por isso, o pagamento deve ser feito logo após o ato da compra e venda.

Em geral, o ITBI é pago por quem compra o imóvel, mas esta não é uma regra. Em algumas ocasiões, as partes podem negociar o pagamento do tributo de forma que o vendedor arque com este custo.

Qual o valor do ITBI?

O valor do ITBI varia de cidade para cidade. É o próprio município quem determina qual será a alíquota aplicada. Em geral, a taxa do ITBI varia entre 2% e 4% aplicados sobre o valor venal ou o valor de venda do imóvel, o que for maior.

Qual a diferença entre valor venal e valor de venda?

O valor venal é uma estimativa do valor de mercado de um imóvel feita, em geral, pela própria prefeitura. Ele é utilizado como base para a cobrança de tributos como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o próprio ITBI.

Para saber o valor venal de um determinado imóvel é preciso solicitar à prefeitura uma Certidão de Valor Venal, emitida a partir da matrícula do imóvel. Em algumas cidades é possível verificar esta informação por meio do site da prefeitura ou simplesmente verificando o carnê do IPTU.

O valor de venda do imóvel refere-se ao valor pelo qual o imóvel foi efetivamente negociado.

Como é o cálculo do ITBI?

Como já explicamos, para chegar ao valor exato do ITBI é preciso aplicar a alíquota definida pela prefeitura da cidade onde o imóvel se localiza ao seu valor venal ou de venda, o que for maior.

Para mostrar este cálculo na prática, vamos utilizar como exemplo um imóvel com valor venal de R$ 200 mil, localizado em uma cidade em que a alíquota do ITBI é de 2%. Neste caso, o valor a ser pago pelo imposto é de R$ 4 mil (2% de R$ 200 mil).

Caso o imóvel seja negociado por um valor superior (R$ 250 mil, por exemplo), será sobre este valor que deverá ser aplicada a alíquota de 2%. Logo, o ITBI devido será de R$ 5 mil (2% de R$ 250 mil).

Existe alguma isenção do ITBI?

Em algumas situações em que ocorre a transmissão de propriedade de imóveis não está prevista a cobrança do ITBI pode haver isenção. Isso acontece quando:

  • a transmissão de propriedade do imóvel tem por objetivo incorporá-lo ao patrimônio de uma empresa (pessoa jurídica) como forma de pagamento de capital nela subscrito;

  • a transmissão é decorrente de um processo de fusão ou incorporação envolvendo empresas (pessoas jurídicas).

Mas, atenção: caso a atividade principal da pessoa jurídica que está adquirindo o imóvel seja locação ou venda de imóveis, haverá a cobrança do ITBI, mesmo que a operação se enquadre nas condições descritas acima.

Há ainda mais uma situação em que o ITBI não pode ser cobrado pela prefeitura. Trata-se da transferência de imóveis por herança. Neste caso, porém, há a cobrança de outro tributo, o Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação ITCMD, destinado aos estados e à União Federal.

Imóvel comprado na planta gera cobrança do ITBI?

Sim, mesmo adquirindo uma casa ou apartamento ainda na planta você terá de pagar o ITBI. E, neste caso, a alíquota prevista no município será calculada sobre o valor venal do imóvel quando este estiver concluído, independentemente do negócio ter sido fechado anteriormente.

Como obter desconto no ITBI?

Há algumas situações em que é possível obter redução ou até mesmo isenção do valor a ser pago pelo ITBI. Uma delas é quando se adquire um imóvel por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Neste caso, é possível obter um desconto de 50% na taxa de ITBI. Para solicitar este abatimento junto à prefeitura é preciso apresentar um detalhamento do financiamento, fornecido pelo banco.

No caso dos imóveis adquiridos por meio do Programa Minha Casa Minha Vida é possível obter, inclusive, isenção total do ITBI, dependendo do município.

Posso incluir o ITBI no financiamento?

Sim, de acordo com as opções oferecidas pelo banco, é possível incluir o ITBI no montante a ser financiado, com outras despesas cartoriais.

Esta é uma boa alternativa para quem não tem recursos para arcar com todos estes custos no momento de adquirir o imóvel. Mas é preciso ter em mente que este acréscimo pesará no valor das prestações do seu empréstimo. E nem todos os bancos incluem este benefício em suas ofertas de financiamento.

Agora que você já sabe o que é ITBI e como ele funciona, não deixe de inclui-lo no seu planejamento financeiro no momento de adquirir seu imóvel. Se necessário, consulte profissionais especializados em direito imobiliário em busca de auxílio.

E se você ficou com alguma dúvida ou tem uma observação sobre o que é ITBI, compartilhe conosco nos comentários deste post!

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