Investimentos em imóveis

Conheça as etapas da compra do imóvel

Etapas da compra do imovel

A compra de imóveis no Brasil é sempre um assunto muito delicado. É preciso considerar muitos fatores além da burocracia da compra em si. São anos de planejamento, economia e educação financeira para atingir a certeza de que é o momento certo de comprar.

É preciso, também, considerar fatores externos, como indicadores econômicos do país e a dinâmica imobiliária, para não entrar em uma fria e se endividar.

Por isso, o objetivo deste post é orientar tanto a pessoa que já possui um imóvel e deseja adquirir o segundo, com um perfil diferente do primeiro (como uma casa na praia, por exemplo), quanto a pessoa que está fazendo a primeira aquisição. Entenda o passo a passo e acerte na compra do imóvel!

Por que comprar um imóvel na praia?

Faz parte do imaginário da maior parte das pessoas a tão sonhada casa de praia. Claro, ter um imóvel nesse perfil é sinônimo de qualidade de vida, facilidade para aproveitar um dos melhores bens naturais do mundo e, muitas vezes, uma renda extra por meio da locação por temporada.

Para quem está em busca de bem-estar ou de investimentos lucrativos, comprar um imóvel na praia é sinônimo de sucesso garantido!

O Brasil, país de grandes dimensões territoriais, possui um arsenal extenso de possibilidades de compra de imóveis litorâneos, com características bastante diversas.

Normalmente o foco do desejo são as praias das regiões nordeste e sudeste, mas os últimos anos vêm apresentando crescimento populacional das praias da região sul. Mas por quê?

Porque a região sul é pouco explorada em relação às demais regiões do país, possui uma grande reserva de belezas naturais intactas, clima ameno e paisagens praianas de encher os olhos.

Antes de definir o local da sua casa da praia, pesquise sobre o litoral de Santa Catarina. Uma excelente opção é o município de Itapema, pouco conhecido, mas em ascendente procura e valorização imobiliária.

Quais são os riscos de comprar diretamente com a construtora?

O principal cuidado que se deve tomar ao adquirir um imóvel diretamente com a construtora, é o contrato de compra e venda. É muito comum que esses contratos sejam de adesão, ou seja, sem possibilidade de alteração e adequação de cláusulas.

Assinar um contrato desses requer bastante calma e, de preferência, auxílio de um advogado de confiança, porque há uma infinidade de páginas e termos jurídicos a serem interpretados.

Obviamente que, havendo qualquer disparidade ou defeito no imóvel adquirido, o comprador terá recursos jurídicos baseados na premissa da hipossuficiência jurídica, dado o porte da construtora e seus recursos em relação a esse comprador. Mas esse amparo legal exigirá movimentações jurídicas e poderá render alguns anos de dor de cabeça.

O melhor mesmo é contar com apoio profissional sempre e realizar aquisições, seja por intermédio de um corretor ou de uma imobiliária, preferencialmente estabelecidos na região de aquisição do imóvel, com conhecimento e autoridade sobre o assunto.

Verifique, inclusive, se há registro deste profissional ou da empresa no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).

Quais são os documentos envolvidos na transação de compra e venda de um imóvel?

A parte documental de aquisição de imóveis geralmente é a mais complicada. Nem todos os documentos que serão citados abaixo são obrigatórios para conclusão do procedimento de compra, mas se você quiser se resguardar de riscos contratuais, é melhor entender e correr atrás de todos eles.

Documentação do proprietário

Será necessário realizar uma consulta prévia para entender a situação civil, judicial e financeira do proprietário. Lembre-se que identidade e CPF são documentos de praxe na celebração de qualquer contrato.

De posse dos documentos acima, você deve solicitar certidões negativas e declarações junto às diversas entidades públicas e privadas envolvidas, com o objetivo de verificar se o proprietário está apto à realização do negócio. São elas:

Certidão de nascimento ou casamento

Para comprovação de estado civil e tomada das ações necessárias. Por exemplo, se o proprietário for casado, será necessária anuência da esposa para realização do negócio; se divorciado com filhos, verificar a possibilidade do imóvel ser objeto de herança.

Certidão de Interdição e Tutela

Documento responsável por comprovar que, juridicamente, o proprietário possui autonomia jurídica para dispor do imóvel em transações de compra e venda.

Certidões judiciais

Consulte a justiça em âmbito municipal, estadual e federal para verificar possível vinculação do proprietário a processos em curso. Se houver alguma ação cível, por exemplo, será necessário verificar o valor dela e se os bens do vendedor que estão alienados são suficientes para o pagamento da dívida, em caso de condenação. Se o imóvel que pretende adquirir estiver correndo riscos, não prossiga com a compra.

Documentação do imóvel

Certidão atualizada de Registro do Imóvel

Esse é o único documento capaz de comprovar, com exatidão, a situação do imóvel. Atenção para não aceitar escrituras ou contratos particulares no lugar dessa certidão, pois esses dois instrumentos muito provavelmente não apresentarão todas as informações necessárias.

É também com essa certidão que você vai verificar, junto às Secretarias de Cultura, Meio Ambiente e Obras, se:

  • o imóvel é tombado ou se existe esta possibilidade;
  • corre o risco de desapropriação.

Certidão de ônus reais

Esse é o documento que comprova a disponibilização do imóvel e aponta, caso contrário, existência de penhora ou hipoteca sobre ele. Pode ser solicitado no cartório de registro de imóveis.

Certidão de quitação fiscal e situação enfitêutica ou Guias pagas de IPTU dos últimos dois anos

IPTU atrasado é de responsabilidade do proprietário do imóvel e deve ser quitado em sua integralidade para possibilitar a validade da transação. Caso não tenha acesso a essas guias pelo proprietário, busque a emissão da certidão na prefeitura da cidade.

Declaração de quitação de obrigações condominiais

Essa declaração será necessária no caso de o imóvel estar situado em condomínio fechado ou edifício e deve ser solicitado ao síndico pelo proprietário.

O que fazer após a obtenção de todos os documentos?

Pagamento da taxa de ITBI

É a taxa correspondente ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Ela deve ser paga à Secretaria Municipal de Finanças, na prefeitura da cidade onde o imóvel está situado e corresponde a 2% do valor total dele.

Emissão de recibo de sinal ou promessa de compra e venda

Esse documento é obrigatório para o caso de aquisições financiadas, nas quais há entrega de um valor de entrada. Esse valor, também conhecido como sinal, é garantia de compra e deve ser documentado. É comum que a promessa de compra defina multas para a parte que se arrepender e desistir do negócio.

Registro do contrato de compra e venda

Por mais importante que seja o registro em cartório desse documento, ele ainda não tem o poder de transferência efetiva da propriedade. No entanto, é ele que dispõe sobre o acordo e a livre negociação entre as partes, sendo instrumento necessário para resolução judicial de possíveis conflitos que podem vir a surgir.

Lavratura e registro da escritura em cartório

Esse sim é o último passo da transferência de propriedade e consiste em um rito realizado no cartório de notas, em que o tabelião lê o documento em voz alta e coleta assinatura das partes para oficialização da compra e venda. Geralmente é nesse momento que as compras a vista são pagas.

De quem é a responsabilidade sobre as despesas geradas na obtenção de documentos e registros?

Uma vez que não há legislação nesse sentido, é natural que aconteça uma negociação entre as partes. De praxe, o custo sobre a expedição de documentos que comprovem a situação do proprietário, por serem de interesse do comprador corre por conta deste. Já os documentos que comprovam a situação do imóvel e as taxas decorrentes da conclusão da compra e venda são negociados.

Depois da compra do imóvel ser realizada e finalizada, pegue as chaves e comemore com a família! Não se esqueça de solicitar junto às companhias de abastecimento de água, luz, telefone, internet (se for o caso), a alteração dos dados de registro o quanto antes.

Caso tenha ficado com alguma dúvida sobre o processo de aquisição do seu imóvel, entre em contato conosco que teremos o maior prazer em ajudá-lo!

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4 comentários

  • E se a desistência for por parte do vendedor?
    Estou tratando uma venda onde o proprietário desistiu de vender faltando apenas a escrituração do imóvel.
    Já liberamos o FGTS, abrimos a conta do cliente e mesmo assim, o proprietário desistiu. Tenho um contrato de compra e venda assinado apenas pelo comprador.
    O imóvel foi colocado a venda pelo proprietário após uma ligação para a imobiliária e depois trocamos algumas mensagens negociando o valor e as taxas.
    Cabe alguma ação contra o vendedor? Ele pode até desistir, mas existe alguma jurisprudência que obrigue ele a ressarcir todas as despesas (documentista e engenheiro)?
    Por favor, só comente se você puder acrescentar, curioso com gracinha por favor não se manifeste.

    • Caberia sim uma ação contra o vendedor, apesar de que troca de mensagem (provavelmente via whatsapp) não é o instrumento mais adequado.
      Daí que vem a necessidade de Proposta Assinada pelas partes, porque muito embora o vendedor tenha assumido a intenção da venda, no caso em apreço, é necessário a comprovação destas questões.
      Para você tentar buscar esses direitos, é necessário primeiramente de uma ação de conhecimento, declarando que essa intenção existia; ou seja, você vai despender muito tempo, muito dinheiro e ainda assim será um resultado nada previsível, porque vai depender de algum juiz entender que houve ou não essa relação para depois decidir se caberá o pagamento dos honorários – que são legítimos, mesmo o negócio sendo cancelado.
      Por outro lado, se houvesse uma proposta, essa seria apenas executada.

  • Uma triste experiência imobiliária.

    Quero compartilhar um problema que passei e que consegui me livrar das consequências.
    A melhor forma de agradecer é compartilhar para que ninguém volte a cair na mesma cilada que eu quase cai. Serei sintético:

    1) O contrato estabelece LEI entre as partes, ilude-se quem acha que depois você pode desfazer. Se você assinar um documento que diz que você aceita algo, aquele algo (desde que não seja imoral/ilegal) te será exigido.
    1.1) Quem compra pode ter problema aqui: se a compra não se concretizar porque você não conseguiu o financiamento/sua avó morreu/você perdeu o emprego, e no contrato dizia que você deveria pagar a corretagem, você terá que pagar.
    1.2) Quem vende também pode ter problema aqui: se a venda não se concretizar, pois sua esposa não quis/você mudou de ideia/sua avó morreu, e no contrato dizia que você deveria pagar a corretagem, você terá que pagar.
    2) A PRIMEIRA cláusula que você deve ler é: o que eu estou comprando?. Você sabe a diferença de comprar um direito e comprar a propriedade? Se não sabe, estude antes de assinar qualquer coisa. DIREITO não te protege de nada. Se você comprar um direito e a propriedade for penhorada, você vai perder a propriedade.
    3) A SEGUNDA cláusula que você deve ler é: “como se desfaz este contrato”. Ou seja, como eu “pulo fora do negócio”
    4) Em paralelo leia qual a validade do contrato, cuidado com a expressão: “as partes poderão desfazer”. Não significa que será defeito, significa que alguém tem que se manifestar, se não se manifestar o contrato está valendo.
    4.1) No meu contrato estava escrito, “este contrato blábláblá, tem validade por 3 meses, sendo renovado blábláblá, sucessivamente”. Ou seja, um paragrafo de belas palavras para dizer que era um contrato eterno.
    5) Mas onde foi que eu quase me dei mal? O imóvel tinha um pedido de penhora e eu não sabia, mas no contrato dizia: “o vendedor tem uma ação XYZ” e o corretor de imóveis disse: “isso é besteira, ele vai pagar em 30 dias”.
    Não sou advogado, mas também não me considero tão ignorante. Fui seduzido pelas palavras macias, gentilezas do corretor de imóveis. Por isso, NUNCA, JAMAIS compre um imóvel que tem uma execução ou, pior ainda, uma penhora.
    6) As vezes, você paga um sinal de R$50mil, e o seu medo é de perder aquele valor. Com medo de perder o sinal, você se sente na obrigação de continuar, exemplo: “já paguei mesmo, agora vamos até o final”. Errado, perca o sinal, mas não perca 10 vezes o sinal!
    7) Seu contrato prevê multa? Independente de qualquer coisa, independente de dizerem que isso nunca será necessário, restrinja a multa a no máximo 5%. “EU QUERO ASSIM!”
    8) Contratei um advogado, que não era especialista em direito imobiliário. Resultado, foi igualmente ludibriado. Contrate um advogado especialista em direito imobiliário. Estes advogados são especialistas em direito civil, com foco na área imobiliária.
    Você pensará: deve ser caro??? Errado, foi mais barato que eu paguei para o primeiro advogado.
    9) Não pague nada, sem certeza. Se já pagou a primeira parte, só pague a segunda com certeza. Talvez, você esteja lendo minhas palavras, pois se sentiu inseguro e pensou e pesquisar algo no google. Se este é o seu caso, procure o advogado agora. Vou facilitar para você, você prefere gastar 3mil com advogado ou perder 100mil?
    10) Não assine nada se vc não entendeu. Ou seja, se você pega um contrato na sua mãos, e a leitura te obriga a ficar indo e voltando para diversas cláusulas, e você coça a cabeça para entender: ESTE CONTRATO tem maldade ou foi mal escrito. Ambas as situações são ruins para você.
    11) Você é culto, mas não tem certeza que entendeu o que está escrito no contrato, então você está em risco. Você deve entender com clareza. O contrato deve ser de simples leitura.
    12) A sua assinatura é a última: SE E SOMENTE SE todas as assinaturas foram feitas, você assina. Nunca você (comprador) assina primeiro.
    13) Esta é óbvia, mas não custa repetir: SE você não registrar a escritura no registro de imóveis, você pode perder o imóvel
    14) Se for comprar pagando a vista, escolha um advogado com experiência imobiliária
    15) Acho que vale a pena sempre comprar pela CAIXA ECONÔMICA ou um banco, mesmo você tendo 100% do dinheiro.
    16) Vou repetir: NUNCA COMPRE um imóvel em execução ou com penhora. Pois a penhora do BEM prossegue com o BEM. Ou seja, um apartamento penhorado, continuará penhorado após a venda. Sorte de quem vendeu, azar de quem comprou
    17) NUNCA COMPRE UM imóvel com processo de execução que começou antes de você ter iniciado a sua venda.
    18) Você só compra o imóvel que você se apaixonou, por isso você já vai para a negociação fragilizado.
    19) Nada é mais importante que sua vida e felicidade, se você caiu em uma cilada desta, lute com um BOM advogado. Se perder. siga a vida, nada vale mais do que a sua felicidade e de sua família.

    Não adiante me escrever pedindo opinião ou resposta. Fiz este email só para compartilhar esta experiência. Esta experiência NÃO TEM RELAÇÃO com este site, foi em outra cidade, estou apenas divulgado para ajudar alguém.
    Passe a frente boas informações.
    Sou fiel e sei que fui protegido desta cilada!

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