Aluguel de temporada: direitos e deveres do locador e locatário

Tirar um tempo para relaxar é fundamental — e algumas pessoas não abrem mão dessa necessidade que aquece o setor imobiliário. De acordo com a Revista Exame, cresce o número de hospedagens de temporada no Brasil para atender a uma quantidade cada vez maior de turistas.

Já falamos aqui no blog sobre as vantagens do aluguel de temporada e do quanto esse tipo de negócio torna suas férias mais agradáveis e proveitosas. Hoje, vamos destacar alguns cuidados, abordando os direitos e deveres de locadores e locatários.

Assim, esperamos garantir que nenhum problema relacionado ao imóvel possa atrapalhar o seu período de descanso e diversão. Continue a leitura e veja as dicas que preparamos!

Coloque tudo por escrito

O aluguel de um imóvel de temporada é regido pela mesma legislação das locações comuns: a lei 8.245/91, chamada Lei do Inquilinato. No entanto, há alguns detalhes que os diferenciam.

O primeiro cuidado que se deve ter em mente é que o fato de ser um negócio de menor duração não dispensa a necessidade de que ele seja registrado em um contrato por escrito. Nesse documento, deve constar uma série de informações que garantirão a segurança tanto do locador quanto do locatário, como:

• identificação das partes;
• descrição da residência, com informações como endereço e número da matrícula no registro de imóveis;
• forma e condições de pagamento do aluguel;
• valor da locação;
• tempo de estadia no imóvel;
• descrição das multas em caso de descumprimento do contrato ou depredação da moradia;
• inventário com a relação dos equipamentos e das mobílias da residência;
• número de pessoas que podem ocupar o imóvel durante a locação.

Geralmente, esse último item é ignorado pelo proprietário da moradia. Mas é muito importante incluí-lo no contrato, pois, sem essa regra, o locatário pode hospedar mais pessoas do que a capacidade da residência. Caso isso aconteça, o risco de danos à propriedade será maior (e a frustração das partes envolvidas no contrato também).

Estabeleça as regras do imóvel

Saber quais são as normas para o uso do imóvel é um direito do locatário. E o locador tem o dever de revelar essas informações no contrato, em especial quando a propriedade se localiza dentro de um condomínio. Nesses locais, normalmente, há regras de convivência. Por exemplo:

• orientações para o uso das áreas comuns do condomínio;
• modo correto de descartar o lixo;
• permissão ou não de animais nos imóveis e nas ruas do condomínio;
• horário em que são liberados som alto e festas;
• autorização para o uso de bebidas alcoólicas nos arredores das residências etc.

Em alguns condomínios, as normas internas exigem que os que desejam usar a piscina da área compartilhada façam exames médicos. Além disso, o locador deve entregar ao síndico uma ficha cadastral de todos os ocupantes da moradia.

Nesse documento, podem ser solicitadas as placas dos veículos dos locatários. Ele é entregue ao garagista ou porteiro, para a liberação da entrada desses moradores temporários. Isso garante a segurança no condomínio.

O CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) possui um modelo pronto que pode ser usado nesse tipo cadastro. Porém, o condomínio tem a liberdade de montar sua própria ficha.

Para que fim a residência será usada?

Além de não ser permitido o acerto verbal, o contrato deve deixar claro que se trata de uma locação por temporada. Sendo assim, o locador fica resguardado caso o locatário decida utilizar o imóvel para objetivos alheios ao que consta no documento de locação.

Qual será o tempo de locação?

Também deve constar, no contrato, o período exato do aluguel. O limite de locação de imóveis de temporada é de 90 dias. Caso essa quantidade seja excedida, o contrato converte-se automaticamente para locação comum.

Combine o pagamento

Na locação por temporada, o proprietário deve solicitar o pagamento antecipado de uma porcentagem ou mesmo de todo o valor combinado. Aqui, vale o acerto entre as partes, que deve, como já dissemos, ser registrado no contrato. Normalmente, é acertado 50% do valor total para a confirmação da reserva.

Os outros 50% podem ser pagos quando o inquilino entrar na propriedade. Atualmente, há diversas formas de se realizar um pagamento, além dos tradicionais meios bancários. Existem aplicativos que permitem ao locatário enviar a quantia do aluguel para o proprietário e pagar usando um cartão de crédito.

Essa facilidade traz benefícios para ambas as partes, mas, principalmente, para o locador. Ele não perderá nenhuma oportunidade de fechar negócio caso o inquilino prefira usar essas ferramentas virtuais.

Conheça as garantias do aluguel de temporada

Caso o pagamento não seja antecipado, o locador pode solicitar ao locatário alguma forma de garantia de que ele honrará com o compromisso firmado. Isso pode se dar por meio de seguro-fiança, fiador, caução ou título de capitalização.

O seguro-fiança prevê a contratação de uma apólice de seguros por parte do locatário, sendo o locador o beneficiário. Em geral, o prêmio do seguro equivale a até 3 vezes o valor do aluguel.

Segundo a lei, o proprietário do imóvel pode exigir a aquisição desse seguro. Além disso, o período de contratação desse tipo de garantia não pode ultrapassar o do contrato de locação.

O seguro-fiança oferece vantagens também para o locatário. Não será preciso, por exemplo, ter o trabalho e o constrangimento de procurar um fiador. Outro benefício é que ele não necessitará desembolsar um valor alto como o de caução, visto que o seguro é parcelado.

Dependendo do tipo de contrato, alguns itens, como a cobertura de danos físicos ao imóvel, podem estar incluídos. Desse modo, tanto o proprietário como o inquilino podem ficar mais tranquilos em caso de necessidade de algum reparo.

O fiador é uma terceira pessoa, que vai garantir o pagamento do aluguel caso o locatário não cumpra com este compromisso. No entanto, o proprietário pode exigir um novo fiador ou decidir mudar a forma de garantia diante das seguintes situações:

• falecimento;
• falência do fiador, declarada por  meio judicial;
• mudança de endereço sem a devida comunicação;
• alienação dos bens imóveis, entre outras.

A caução, por sua vez, pode ser feita em dinheiro — em geral, o valor equivale a 3 vezes o valor do aluguel. Essa quantia pode ser depositada na conta-corrente ou poupança do proprietário e será ressarcida ao locatário ao fim do período de contrato.

Tal proteção é usada quando o inquilino não honra com o valor que foi estabelecido. Outro modo de caução é a disponibilização de um bem do locatário como garantia de um eventual ressarcimento ao locador.

Já o título de capitalização envolve a criação de um fundo de investimento, cujas cotas serão entregues ao locador em caso de inadimplência do locatário. Por outro lado, o inquilino que cumprir todas as suas obrigações poderá receber de volta 100% da quantia do título, corrigida e atualizada.

Nesse tipo de garantia, o valor será acordado entre as partes envolvidas no contrato de locação de temporada. Sendo assim, se o aluguel do imóvel ficou no valor de 1.000 reais e a quantia exigida pelo proprietário para fazer o título de capitalização é de 3 vezes o preço do aluguel, o locatário pagará 3.000 reais.

Contudo, o inquilino tem alguns benefícios com a contratação desse tipo de serviço, como a não exigência de comprovação de renda e a participação em sorteios de prêmios. Não se esqueça de que o tipo de garantia combinado deve constar no contrato de locação — e não é permitido ao proprietário exigir mais do que uma garantia de pagamento em um mesmo contrato.

Saiba como funciona a multa

O contrato também pode conter o valor da multa a ser paga pelo locatário se houver descumprimento do prazo combinado de aluguel. Aqui, há uma diferença importante em relação à locação comum: caso o locatário não desocupe o imóvel conforme combinado, a lei garante mais agilidade para que o proprietário o recupere, garantindo a desocupação em até 15 dias.

No entanto, o locador também pode pagar uma multa se, depois de assinado o contrato de locação, ele desistir do acordo. Caso isso aconteça, o inquilino pode recorrer à justiça para garantir o seu direito de usufruir da residência durante o período que está no contrato.

Faça uma vistoria na propriedade

Independentemente da modalidade de locação definida, a vistoria do imóvel é indispensável. Ela garante tranquilidade tanto para o locador quanto para o locatário. No documento, constam as condições e principais características da propriedade no momento em que se inicia a locação, como forma de evitar conflitos entre as partes na hora da devolução.

Entre os itens do imóvel que geralmente constam no documento de vistoria, estão: portas, janelas, paredes, torneiras e móveis. Caso a residência ofereça alguns benefícios extras, como TV, ar-condicionado, geladeira e outros eletrodomésticos, Wi-fi, entre outros, tudo deve estar funcionando corretamente.

Na hora da devolução, tais itens devem se encontrar no mesmo estado em que estavam antes da locação. Caso contrário, o proprietário pode cobrar do inquilino um montante pela manutenção.

Algumas estruturas do imóvel têm manutenção sob responsabilidade exclusiva dos proprietários. Ou seja: mesmo em situações de danos durante a locação, nada pode ser cobrado do inquilino. Telhados, pisos e grades de proteção são alguns dos exemplos.

Devido à corrida vida moderna ou à distância entre a cidade onde mora o locatário e a residência de temporada que pretende alugar, muitos recorrem à vistoria online. Devido a isso, estão sendo criados vários aplicativos voltados para tal público.

Uma dessas ferramentas virtuais foi apresentada em um artigo do portal G1. Ao falar sobre as vantagens de tal tecnologia, a matéria ressaltou que tanto o cliente como as imobiliárias podem acessar as informações a respeito do imóvel por meio de dispositivos eletrônicos. Os laudos da vistoria são disponibilizados com muita rapidez, logo após a desocupação da residência.

No entanto, seja por meio da internet ou de forma física, não se apresse na hora de fazer a vistoria da propriedade que deseja locar. Verifique se todos os pontos listados pelo proprietário estão, realmente, nas condições descritas. Isso é muito importante para evitar dores de cabeça posteriormente.

Atente-se à documentação

Embora não exista uma regra determinando qual documentação o locatário deve apresentar para efetivar a locação do imóvel, há uma série de papéis que são exigidos pela maioria dos locadores. Itens como o CPF, a carteira de identidade e o comprovante de renda são alguns deles.

Quando a forma de garantia de pagamento escolhida for o fiador, ele também terá que apresentar alguns documentos. Além do CPF e da identidade, a pessoa deverá comprovar renda superior em, pelo menos, 3 vezes o valor do imóvel. Em muitos casos, é exigido também um comprovante de posse de, pelo menos, um imóvel próprio.

Conforme já foi abordado, alguns condomínios pedem uma lista com todas as pessoas que ficarão hospedadas em uma residência. Para isso, são solicitados os documentos pessoais de cada uma delas.

Assim como ocorre em qualquer negócio que envolva locação ou mesmo compra de imóvel, é fundamental procurar uma imobiliária de sua confiança para assessorá-lo. Embora negociar o aluguel diretamente com o proprietário, em muitos casos, seja aparentemente um negócio bom e barato, o risco de golpe é muito grande.

Além de auxiliar na localização da propriedade com as características que você procura, a imobiliária poderá orientar sobre formalidades como o contrato de locação, facilitando o negócio.

Também evite realizar esse tipo de negociação com os chamados “chaveteiros” ou “plaqueteiros”, que são aqueles intermediários que atuam como ambulantes, oferecendo locação de imóveis de temporada nas ruas. Por não serem vinculados às imobiliárias, esses profissionais não oferecem garantias dos negócios que agenciam. Trata-se de um risco desnecessário para quem busca tranquilidade nas férias, não acha?

Mas o perigo também pode estar na internet: um alerta emitido pelo Diário de Pernambuco informa que, segundo um relatório da Delegacia de Repressão de Crimes cibernéticos do Recife, de janeiro a dezembro de 2016, foram registradas 141 ocorrências de crimes de estelionato e fraude por meio da internet.

Os criminosos anunciam belos imóveis para aluguel de temporada com preços atrativos. Após, receberem o dinheiro que garante a reserva dessas residências, os falsários somem e as vitimas amargam um enorme prejuízo.

Portanto, é importante seguir as orientações dadas neste post. Assim, você poderá desfrutar de férias tranquilas e, após voltar para casa, só terá boas recordações desse período tão especial.

Gostou de saber mais sobre os direitos e deveres de locador e locatário no aluguel de temporada? Então, não perca tempo e já comece a se planejar para aproveitar suas próximas férias em um imóvel preparado para o seu descanso e sua comodidade. Entre em contato conosco que o ajudaremos nessa tarefa!